В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы таких вложений в сравнении с другими видами инвестиций. Мы также расскажем о более привлекательных методах вложения в недвижимость, которые неизвестны широкому кругу людей.
Покупая “доходную” недвижимость, инвестор обычно рассчитывает на получение двух типов дохода:
- арендные платежи (рента)
- прирост стоимости самого объекта
Рентный доход зависит от региона, типа недвижимости и ряда других факторов. В настоящее время по жилым площадям среднегодовая доходность равна 5-7%, коммерческим - 8-12%.
Если по первому типу дохода все просто, арендодатель получает зафиксированные в договоре ежемесячные платежи, то по второму - приросту стоимости самой недвижимости, все не так однозначно. Посмотрите на график отображающий динамику изменения цен на жилье на примере Москвы, за последние 20 лет:
Как видно из графика, рост цен в нулевые годы имел выраженную положительную динамику, однако в последние пять лет, цены практически не менялись, рост был не существенным. К настоящему моменту, цены только возвращаются к докризисному уровню 2014 года. Едва ли можно было заработать на росте цены в последние годы. Если же учитывать инфляцию, то можно предположить, что вложенный в недвижимость капитал в этом периоде не только не рос, но и обесценивался.
Этот факт становится еще более очевидным, если посмотреть на динамику этого же показателя в долларах:
Мы снова видим, что до кризиса 2008 года, инвесторы действительно могли заработать на росте стоимости своих объектов. Однако весь последующий период опровергает теорию, о том что на этот рост можно рассчитывать всегда. Более того, в случае резкого повышения курса доллара, как например это было в 2014 году, капитал, вложенный в недвижимость стремительно обесценивается вслед за рублем.
Все же полностью отрицать доход от роста стоимости объекта недвижимости не стоит, В долгосрочной перспективе действительно можно заработать, особенно в рублях. За 10 лет индекс стоимости жилья в Москве вырос со 140 до 200 рублей за квадратный метр. Рассчитав среднегодовую доходность, получаем около 3,5 %. По коммерческим площадям этот показатель равен примерно 3%.
Таким образом среднегодовая совокупная доходность рантье составляет в среднем 9,5% по жилой и 13% по коммерческим площадям. Для того чтобы понять много это или мало рассмотрим такой пример:
Московская квартира, купленная 10 лет назад за 10 млн. руб., в ценах настоящего момента стоила была 14,3 млн рублей. Доход от аренды за этот период составил бы 7,2 млн рублей (при среднемесячной аренде 60 тыс. руб.). Таким образом капитал рантье за эти 10 лет, с учетом прироста стоимости квартиры и полученных арендных платежей составил бы 21,5 млн рублей.
А теперь сравним этот капитал с той суммой, которая была бы у этого инвестора к сегодняшнему дню, если бы он 10 лет назад, вместо покупки квартиры вложился в акции крупных компаний:
При покупке акций привилегированных акций Сбербанка:
- по ценам середины декабря 2011г. (60 рублей) было бы куплено 166 667 штук
- по ценам середины декабря 2020г. (250 рублей) их стоимость составила бы 166 667 * 250 = 41,7 млн рублей.
- дивиденды за этот период составили бы 10,9 млн рублей
Совокупный капитал спустя 10 лет составил бы 41,7 + 10,9 = 52,6 млн рублей.
Те же 10 млн рублей, вложенные 10 лет назад в акции Лукойла превратились бы в 37,2 млн рублей, в акции компании МТС - в 30 млн рублей.
Как видим, , в долгосрочном периоде, инвестиции в акции выгоднее в разы, и эти расчеты произведены без учета реинвестирования получаемых дивидендов. Если бы на них докупались новые акции, первоначальный капитал увеличился бы в геометрической прогрессии, благодаря “магии” сложных процентов.
Привлекательность фондового рынка относительно вложений в недвижимость состоит не только в повышенной доходности. Среди других преимуществ можно выделить следующие:
- В отличие от недвижимости, на продажу которой порой могут уйти месяцы, а то и годы, вложения в ценные бумаги высоколиквидны. Процесс покупки или продажи может занять всего несколько минут.
- Инвестировать в фондовый рынок можно из любой точки мира, в то время как объекты недвижимости требуют обслуживания и соответственно “присутствия” собственника или управляющего.
- Для инвестиций в недвижимость требуются существенные суммы от нескольких миллионов рублей, покупка ценных бумаг доступна всем, есть акции и облигации стоимостью менее 1000 рублей.
- Вложения в ценные бумаги легко диверсифицировать, разместив средства в разных типах активов, разных отраслей. Это позволяет контролировать риски. Купить различные объекты недвижимости гораздо сложнее ввиду их высокой стоимости.
Конечно же покупка ценных бумаг, может показаться более рискованным вариантом вложений, именно поэтому в таких инвестициях важна правильная стратегия. Классический вариант долгосрочного инвестирования, способного приносить пассивный доход с минимальными рисками, предполагает формирование портфеля из разных активов.
Инвестиции в недвижимость так же могут находится в составе такого портфеля, ведь он может включать в себя не только акции и облигации, но и паи различных фондов. На сегодняшний день, существует широкий выбор фондов, владеющих коммерческими и жилыми площадями, которые сдаются в аренду.
Среди таких фондов на российском рынке можно найти те, которые владеют складскими, офисными помещениями, торговыми комплексами или помещениями под продуктовые магазины. Став участником такого ПИФа вы условно приобретаете долю в каждом из десятков а то и сотен объектов, входящих в его состав.
Есть также ПИФы, владеющие моно объектами, при покупке пая которых, вы становитесь одним из 100-200 собственников одного из помещений, арендатором которого, к примеру, является сеть магазинов Пятерочка. Доходность таких фондов сопоставима с доходностью владения объектом целиком - 10-11 % годовых.
На мировом фондовом рынке особой популярностью пользуются REIT - инвестиционные трасты недвижимости. Такие трасты владеют многими видами коммерческой недвижимости, от офисных и жилых зданий до складов, больниц, торговых центров, отелей и лесных массивов. Доходность от владения акциями REIT может доходить до 12% в американских долларах, при этом риски распределяются между тысячами объектов, входящих в состав таких фондов.
Собрать портфель, который будет показывать даже среднюю доходность по рынку, под силу не каждому. Многообразие инструментов инвестирования, отсутствие возможности изучать как работает фондовый рынок и погружаться в нюансы ценных бумаг приводит людей к решению инвестировать в фонды или воспользоваться услугами доверительных управляющих.
Однако стоит учесть, что в долгосрочной перспективе, такой подход приводит к огромным потерям в виде недополученной прибыли.